ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР
Чл.19. Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
ГПК чл.297 (1)При иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, включително и чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата.
(2) Ако в срока ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд, по искане на ответника, обезсилва решението.
ГПК чл.298 (1)Когато се касае за прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.
(2) С решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота за тия разноски.
(3) Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и данъците и други задължения на праводателя му към държавата и към банките по местожителството на праводателя.
Предварителният договор е договор, с който се поема задължение за сключване на окончателен договор в бъдеще (най-често след изтичането на определен срок). Предварителният договор е договор, с който страните се задължават, че ще сключат окончателен договор.
Според някои автори предварителният договор не е самостоятелен вид договор, а етап от сключването на окончателния договор и има само подготвително действие. Аргументите: основанието и съдържанието на предварителният и окончателният договор съвпадали.
Доминира схващането, че предварителният договор е самостоятелен вид договор.
Аргументите:
1. съдържанието на предварителния и окончателния договор може да бъде различно - предварителният договор може да включва уговорки, които окончателният договор да не включва: една такава уговорка например е уговорката за срок, в който ще бъде сключен окончателния договор. Уговорката за срока не фигурира в окончателния договор.
2. различно може да бъде и основанието на договорите;
3. формата на договорите може да бъде различна
4. действието на договорите е различно - т.е. задълженията, които възникват от предварителния и окончателния договор са различни;
5. предварителният договор може да поражда и самостоятелни правни последици - напр. купувачът по предварителен договор се смята за добросъвестен подобрител, макар че той не е добросъвестен владелец - това са последствия, които окончателния договор не познава;
6. процесуалният път за изпълнение на двата вида договори е различен.
Следователно няма никакво съмнение, че предварителния договор е самостоятелен вид договор.
За кои окончателни договори могат да се сключват предварителни договори ?
Общо взето за всички.
Изключенията:
1. Забранено е сключването на предварителни договори за дарение - чл.226/1 ЗЗД:
Чл.226. Обещанието за дарение не произвежда действие.
Дарението, доколкото се отнася до бъдещо имущество, е нищожно.
Нищожно е и дарението, когато то или мотивът, единствено поради който то е направено, са противни на закона или на добрите нрави, а така също и когато условията или тежестта са невъзможни.
Разбира се могат да се сключат предварителни договори както за възмездни, така и за безвъзмездни договори, както за едностранни, така и за двустранни окончателни договори.
2. Предварителен договор за окончателен договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане. Предварителен договор за такъв окончателен договор е недопустим. Този договор включва освен чисто правните елементи на своето съдържание и известни морални елементи - страните имат предвид, че отношенията са на доверие, уважение, разбирателство и т.н. Не става дума за парична издръжка обикновено. В съдебната практика се поставя въпроса, ако отношенията между страните са се влошили след сключването на предварителния договор до степен, че прехвърлителят не желае да бъде издържан и гледан от бъдещия приобретател може ли един такъв предварителен договор да бъде сключен принудително чрез упражняване на правото по чл.19/3?
ВС основателно прие, че уважаването на един такъв иск по чл.19/3 не би следвало да се допуска по следните съображения:
1. Влошаването на отношенията по предварителния договор води до невиновна невъзможност за неговото изпълнение, в следствие на което този предварителен договор се разваля по право по реда на чл.89 ЗЗД: При двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение.
Щом като договорът се развали по право естествено отпада възможността неговите задължения да бъдат изпълнени принудително. Влошаването на отношенията води следователно до невиновна невъзможност за изпълнение.
2. Според ВС уважаването на един такъв иск по чл.19/3 противоречи на морала, поради което окончателният договор би следвало да бъде нищожен на основание чл.26/2:Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното.Решение 146 от 1986г. на II ГК на ВС.
Видове предварителни договори
1. Едностранни - задължение да се сключи окончателен договор поема само едната страна - напр. при договаряне между продавач и купувач само продавачът се задължава да си продаде имота, а купувачът не се съгласява да го купи.
2. Двустранни - двете страни поемат насрещни задължения да сключат окончателен договор.
Условия за действителност на предварителните договори
1. Окончателният договор трябва да може да бъде валидно сключен - не може да се сключват предварителни договори за нищожни окончателни договори.
Не би могло да се сключи предварителен договор например, за окончателният договор, който противоречи на валутното законодателство (предварителен договор за плащане във валута между местни лица). Също така, тъй като по нашето право парцелът не може да бъде реално поделяем по правило, затова е недопустимо сключването на предварителен договор, с който се прехвърля реално определена част от парцела, тъй като окончателният договор за един такъв предварителен договор би бил нищожен (противоречие със закона).
2. Предварителният договор трябва да включва всички съществени елементи на окончателния договор. Напр. ако става дума за продажба на определена вещ предварителният договор трябва да индивидуализира вещта и да посочи цена.
3. Изискване за форма предварителните договори са по правило неформални. Но когато окончателният договор трябва да бъде сключен в нотариална или в нотариално заверена форма, предварителният договор трябва да бъде в писмена форма и това е форма за действителност (чл.19/1 ЗЗД).
Правото да се сключи окончателен договор не е вземане, а преобразуващо право (според днешното действащо право у нас). Следователно искът по чл.19 е конститутивен.
Ако правото е преобразуващо титулярът му ще е кредитор. Ако той не е кредитор, няма да може да се позове на иска по чл.133 (Цялото имущество на длъжника служи за общо обезпечение на неговите кредитори, които имат еднакво право да се удовлетворят от него, ако няма законни основания за предпочитане.) до момента на уважаване на иска по чл.19. Значението: продавачът на недвижим имот може да продаде имота преди уважаването на иска по чл.19. Затова с тълкувателно постановление №1 от 1964г. се постанови, че страните по предварителния договор се ползват със защита по чл.133 или 135 и те са кредитори.
Поражда ли предварителният договор други права и задължения, освен правото да се сключи окончателен договор? По правило предварителният договор поражда само това право. Няма пречка обаче страните да уговорят и прикрепят допълнителни правни последици, извън тези. Така например често се уговаря, че купувачът на имота ще плати цената и ще влезе във владение, въпреки че окончателният договор все още не е сключен. Проблем е и това дали в този случай се касае за предварително изпълнение на окончателния договор.
Предварителният договор не прехвърля вещни права и няма вещно транслативно действие. Поставя се въпроса, ако е сключен един нищожен поради липса на форма окончателен договор, превръща ли се той в действителен предварителен договор - на този въпрос също няма еднозначен отговор. Това се нарича конверсия. ВС приема, че нищожен, поради липса на форма окончателен договор не се превръща в действителен предварителен договор, освен ако това не следва от волята на страните, която трябва да е видна от самия документ.
Принудително изпълнение
Правото по чл.19 според господстващото у нас виждане е преобразуващо. Следователно в момента на уважаването на иска по чл.19 съдебното решение поражда правните последици на окончателен договор. Съдебното решение по нашето право замества окончателния договор, а не задължава страната да сключи окончателен договор.
Възникват следните проблеми:
1. Кой може да води иска по чл.19/3?
Чл.19 Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
По принцип всяка от страните може да предяви този иск. Но ищецът трябва да бъде изправен, т.е. да е готов да сключи окончателен договор и да изпълни договорните си задължения (ако ги има).Важно е да се знае обаче, че при такова дело ищецът трябва да изпълни задължението си по предварителния договор в двуседмичен срок от влизането в сила на съдебното решение, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата. Ако в този срок "ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението". Тази процедура важи за всякакви предварителни договори, без значение дали за движими или недвижими имоти.
В ГПК обаче има и изричен текст, че когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.
С решението си да обяви предварителния договор за окончателен, съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски. Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.
Необходимо е да се знае и че при завеждането на иска исковата молба трябва да бъде вписана в службата по вписвания. Иначе според закона за собствеността "ако исковата молба не е вписана, решението, което е постановено по нея, няма действие спрямо трети лица освен от деня, в който то е вписано". Това ще означава, че, ако продавач продаде имота на друго лице, докато трае това дело, и купувачът не е вписал исковата си молба с искането за обявяване на предварителния договор за окончателен, то той няма да получи имота.
за Покупко-Продажба на Недвижим Имот
Днес, ..20 год. в град София, между:
- с ЕГН/ЕИК , наричан по-долу за краткост Продавач, от една страна,
и - с ЕГН/ЕИК , наричан по-долу за краткост Купувач, от друга страна,
се сключи настоящият Договор за Покупко-Продажба на Недвижим Имот, наричан по-нататък за краткост Договора, при следните условия:
1. ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА
чл.1.1. Страните се уговарят, че Продавачът ще продаде, а Купувачът ще купи при условията на Договора следния недвижим имот, наричан по-нататък за краткост Имота, а именно:
- находящ се на адрес ;
- състоящ се от ;
- в който се има следното имущество и комуникации: ;
- със следното предназначение жилище / офис / магазин / склад / производствено помещение / друго .
2. ЦЕНА ЗА ИМОТА
чл.2.1. Цената за Имота е в размер на () лева (без включен ДДС) и не подлежи на промяна до окончателното прехвърляне на Имота от Продавача на Купувача, съгласно условията на Договора, която цена Купувачът трябва да изплати на Продавача в сроковете съгласно чл.4.2 от Договора.
3. СРОК ЗА СКЛЮЧВАНЕ НА ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР
чл.3.1. Страните по Договора се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба на Имота в срок до .. 20 год., включително, до която дата Продавачът трябва да осигури всички необходими документи за нотариалната продажба на Имота, а Купувачът трябва да плати уговорената част от цената за Имота съгласно чл.4.2 от Договора.
4. РАЗНОСКИ И СРОКОВЕ НА ПЛАЩАНЕ
чл.4.1. Разноските по нотариалното прехвърляне на Имота – местните данъци и такси, таксата по вписване и нотариалната такса ще се заплатят (поделят) по равно от (между) страните.
чл.4.2. Цената за Имота се заплаща от Купувача на Продавача на вноски, както следва:
- () лева, в срок до три работни дни от подписване на настоящия Договор, която сума служи за задатък;
- () лева. Тази част от цената се заплаща от Купувача по посочена от Продавача банкова сметка в деня на сключване на окончателния договор за покупко-продажба на Имота при представяне на вписан в Службата по вписвания Нотариален Акт за покупко-продажба на Имота и Удостоверение за Тежести, от което е видно, че върху Имота няма вписани тежести, възбрани и ипотеки, предхождащи вписването на Нотариалния Акт за покупко-продажба.
5. ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ
чл.5.1. Купувачът се задължава да плати цената на Продавача в сроковете, уговорени по-горе, а Продавачът, от своя страна, се задължава да прехвърли Имота на Купувача в деня на плащането на цената за Имота.
чл.5.2. Продавачът декларира и гарантира, че е единствен собственик на Имота, че Имотът не е обременен с вещни или облигационни тежести, като ипотеки, възбрани, каквито и да било обезпечителни мерки, вписани искови молби, договори за наем, не е предмет на реституционни претенции, на предварителни договори с други купувачи, не е апортиран в търговски дружества, както и че трети лица нямат каквито и да било права върху него, както и че по отношение на него не се водят и няма основание да се приеме, че ще се заведат правни спорове, включително, изпълнителни дела, които ще засегнат правата на Купувача, че представените от него документи са автентични и с вярно съдържание, както и че не са налице каквито и да било обстоятелства, които да доведат до пълна или частична евикция на Купувача, по вина на Продавача.
чл.5.3. Продавачът се задължава да не вписва договори за наем с наематели в Имота до нотариалното изповядване на покупко-продажбата на Имота.
чл.5.4. Продавачът се задължава да не обременява Имота с тежести (ипотеки и/или ограничени вещни права) по никакъв начин до нотариалното изповядване на покупко-продажбата на Имота.
чл.5.5. Продавачът се задължава да продаде Имота на Купувача в срока до .. 20 год., включително, при условията на настоящия Договор.
чл.5.6. Продавачът се задължава да въведе Купувача във владение на Имота в срок до .. 20 год., включително.
чл.5.7. В случай, че се окаже, че към момента на сключване на Договора някое от заявените от Продавача обстоятелства по чл.5.2 са неверни или продавачът не изпълни задълженията си по чл.5.3 и чл.5.4 от настоящия Договор и поради тази причина не се сключи окончателен договор, продавачът дължи връщане на получения задатък в размер.
чл.5.8. В случай, че се окаже, че към момента на сключване на Договора или към датата на сключване на окончателния договор, някое от заявените от продавача обстоятелства по чл.5.2 са неверни или купувачът претърпи евикция по вина на Продавача, то продавачът дължи връщане на продажната цена, заедно с всички направени разноски, както и законовата лихва.
чл.5.9. Продавачът се задължава в срок до .. 20 год., включително, да осигури всички необходими документи за нотариална продажба на Имота.
6. ВЛИЗАНЕ В СИЛА, СРОК, РАЗВАЛЯНЕ И НЕУСТОЙКИ ПО ДОГОВОРА
чл.6.1. Договора влиза в сила от момента на подписването му от страните.
чл.6.2. Задатъкът, по чл.4.2, т.1 от Договора, се заплаща от Купувача на Продавача в брой в срок до работни дни от датата на сключването на Договора.
чл.6.3. В срок до .. 20 год., включително, двете страни се задължават да сключат окончателен договор за покупко-продажба на Имота.
чл.6.4. В случай, че Купувачът не осигури парите за плащане на частта от цената за Имота по чл.4.2, т.2 от Договора в срока по предходния член, Договора се счита за развален по вина на Купувача и задатъка, по чл.4.2, т.1 от Договора, в размер на () лева остава в полза на Продавача.
чл.6.5. В случай, че Продавача не осигури всички необходими документи за нотариалната продажба на Имота в срок до .. 20 год., включително, Договора се счита за развален по вина на Продавача и същия дължи на Купувача:
- Връщане на платения задатък, по чл.4.2, т.1 от Договора, в размер на 500 (петстотин) ЕВРО;
- Както и неустойка за разваляне на Договора в размер на () лева, които суми Продавачът трябва да изплати на Купувача в срок до пет работни дни от деня на развалянето на Договора.
чл.6.6. Ако Продавачът, в срок до .. 20 год., включително, продаде Имота на трето лице, Договорът се счита за развален по вина на Продавача и същия дължи на Купувача:
- Връщане на платения задатък, по чл.4.2, т.1 от Договора, в размер;
- Както и неустойка в размер на () лева, които суми Продавача трябва да изплати на Купувача в срок до пет работни дни от деня на развалянето на Договора.
чл.6.7.
- Ако Продавачът, съгласно условията на Договора, не се яви пред нотариуса за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на Имота, при условие че са изпълнени всички условия по Договора за сключване на окончателен такъв, се счита, че той е виновен за разваляне на Договора и дължи на Купувача като неустойка за разваляне на Договора размер на задатъка.
- Ако Купувачът, съгласно условията на Договора, не се яви пред нотариуса за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на Имота, при условие че са изпълнени всички условия по Договора за сключване на окончателен такъв, се счита че той е виновен за разваляне на Договора и Продавачът може да задържи задатъка по чл.4.1.
чл.6.8. Изправната страна има право да иска обявяване на Договора за окончателен по реда на чл.19, ал.3 от Закона за Задълженията и Договорите и чл.297 и следващите го от Гражданския Процесуален Кодекс.
7. СКЛЮЧВАНЕ НА ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР
чл.7.1. Продавачът се задължава до .. 20 год., включително, да осигури всички необходими документи за нотариалната продажба, и да се споразумее с Купувача за дата и час, в който да се явят пред Нотариус с №, с район на действие Районен Съд и адрес , за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на Имота.
Часта от цената по чл.4.2, т.2 се заплаща от Купувача по посочена от Продавача банкова сметка в деня на сключване на окончателния договор за покупко-продажба на Имота при представяне на вписан в Службата по вписвания Нотариален Акт за покупко-продажба на Имота и Удостоверение за Тежести, от което е видно, че върху Имота няма вписани тежести, възбрани и ипотеки, предхождащи вписването на Нотариалния Акт за покупко-продажба.
чл.7.2. Ако страните в срок до .. 20 год., включително, не са се споразумели за датата и часа за явяване пред нотариус, се задължават на .. 20 год., в часа да се явят в кантората на Нотариус с №, с район на действие Районен Съд и адрес , независимо от степента си на готовност за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на Имота, за неговото сключване или за констатиране коя от страните е виновна за развалянето на Договора.
чл.7.3. Ако Продавача откаже да сключи окончателен договор за покупко-продажба на Имота, Купувача има право да поиска от компетентния съд да обяви Договора за окончателен, по реда на чл.19, ал.3 от Закона за Задълженията и Договорите и чл.297 и следващите го от Гражданския Процесуален Кодекс.
8. ДОПЪЛНИТЕЛНИ И ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ
чл.8.1. В деня на подписването на настоящия Договор, Продавачът предостави на Купувача копие от нотариалния акт за Имота.
чл.8.2. За неуредените в настоящия Договор обстоятелства се прилагат разпоредбите на Търговския Закон, Закона за Задълженията и Договорите и гражданското законодателство на Република България.
чл.8.3. Всички спорове по тълкуването и изпълнението на Договора ще бъдат решавани чрез преговори и споразумение между страните, а при невъзможност за постигане на споразумение, споровете ще се отнасят до компетентния съд.
чл.8.4. Договора може да бъде изменян или допълван само по взаимно съгласие на страните, чрез подписан от страните Анекс.
чл.8.5. Договора се състави и подписа в два еднакви екземпляра – по един за всяка от страните.
ПРОДАВАЧ: КУПУВАЧ: